Auch im Jahr 2024 gibt es viele gute Gründe, in eine Denkmalimmobilie zur Kapitalanlage zu investieren. Neben der Denkmal-AfA nach § 7 h und i EStG, die für die meisten Investoren der relevanteste Investitionsgrund sein dürfte, bietet der Kauf einer Denkmalimmobilie eine Reihe weiterer wirtschaftlicher Vorteile!
1.: Sie nutzen die Inflation zu Ihrem Vorteil
Immobilien bieten als Sachwerte einen guten Inflationsschutz. Während die Kaufkraft von Bargeld oder Bankguthaben während einer Inflation immer mehr sinkt, ist vor allem die denkmalgeschützte Renditeimmobilie die sicherste Anlagemöglichkeit.
Im Vergleich zu Aktien, die zwar ebenfalls inflationsgeschützt sind, jedoch im Aktienmarkt starken Schwankungen ausgesetzt sind, sind Denkmalimmobilien ein knappes Gut. Die daraus resultierende Wertsteigerung der Denkmalimmobilie, die parallel zur Inflation stattfindet, kann diese, genau wie die ansteigenden Mieteinnahmen, ausgleichen.
Zudem ist ein Bankkredit zu Zeiten einer Inflation viel leichter zu tilgen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, im Gegensatz zu den steigenden Mieteinnahmen. Die Kreditsumme als Geldwert verliert zu Zeiten einer Inflation sogar an Kaufkraft. Und obwohl die Zinsen leicht gestiegen sind, sind sie im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig und können als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Als Kapitalanlage ist die Denkmalimmobilie bei gleichzeitigem Vermögensaufbau also der beste Inflationsschutz.
2.: Bei Denkmalimmobilien profitieren Sie vom Leverage-Effekt
Beim Leverage-Effekt (zu Deutsch: Hebeleffekt) bauen Sie durch den Einsatz von geringem Eigenkapital, dafür aber dem höheren Einsatz einer Fremdfinanzierung, Ihr Vermögen auf. Durch Mieteinnahmen und die hohen Steuervorteile einer Denkmalimmobilie generieren Sie Gewinne, ohne Ihr eigenes Kapital dafür mehr als nötig investieren zu müssen.
Von diesen Gewinnen bezahlen Sie die Zinsen der Fremdfinanzierung und sogar noch einen Tilgungssatz von ca. 2 % p.a. Somit bauen Sie sich ein Vermögen auf, ohne Zusatzaufwand. Sie erzielen somit eine maximal hohe Eigenkapitalrendite.
Außerdem wird bei Denkmalimmobilien nach wie vor die energieeffiziente Sanierung mit zinsgünstigen Darlehen und einem Tilgungszuschuss gefördert. Der Tilgungszuschuss beträgt bis zu 45.000 Euro – z.B. bei unserem Objekt G.O.L.D – und führt sogar zu einer negativen Verzinsung Ihres Darlehens. Der KfW-Kredit kann somit deutlich schneller zurückbezahlt werden, ohne Zusatzaufwand. Dies ist ein weiterer wesentlicher Vorteil.
Bauen Sie sich Vermögen mit Fremdkapital auf und nutzen diese einmalige Möglichkeit des Hebels.
3.: Sie profitieren von den Vorteilen des „automatischen“ Sparens
Mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zur Kapitalanlage gelangen Sie mit der Aufnahme eines Annuitätendarlehens zur Finanzierung des Kaufpreises in einen konstanten Vermögensaufbau.
Durch die monatliche Tilgung des Bankdarlehens befinden Sie sich in einem kontinuierlichen, „erzwungenen“ Sparmodus. Anstatt sich durch anderweitige Ausgaben ablenken zu lassen und Ihr Kapital zu verkonsumieren, bauen Sie durch den stetigen, monatlichen Einsatz des Ertrages aus Miete und Steuervorteilen, sowie möglichen Sondertilgungen aus Ihrem Eigenkapital Ihr Vermögen fortlaufend auf.
4.: Sie gewinnen durch aktive und passive Wertsteigerung
Die Wertsteigerung einer Denkmalimmobilie kann sowohl aktiv als auch passiv vonstattengehen. Bei der passiven Wertsteigerung gewinnt Ihre Denkmalimmobilie teilweise ohne Ihr Zutun an Wert!
Vorteile der passiven Wertsteigerung:
- Der Wiederverkaufswert von Denkmalimmobilien ist höher als der von regulären Immobilien, da die Denkmalimmobilie durch ihre baulichen Besonderheiten und durch ihr vergleichsweise geringes Vorkommen interessanter und nachgefragter am Immobilienmarkt ist. Gerne können wir Ihnen entsprechende Beispielobjekte vorstellen.
- Erfahrungsgemäß werden Denkmalimmobilien nach Ablauf der 10 Jahre Haltefrist (bzw. 12 Jahre Abschreibung) mit einem höheren Preis wiederverkauft, als sie eingekauft wurden. (Die Inflation ist dabei berücksichtigt).
- Wertsteigerung durch Mieterhöhung: Die Mietverwaltung prüft regelmäßig mögliche Mieterhöhungsoptionen, um den Wert Ihrer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage zu steigern.
Vorteile der aktiven Wertsteigerung:
Bei der aktiven Wertsteigerung können Sie gleich zu Beginn der Vermietung die Attraktivität und somit die Bereitschaft der Interessenten, eine angemessene Miete zu zahlen, steigern. Dies kann zum Beispiel durch den Einbau einer Einbauküche geschehen. Die Kosten für die Einbauküche können Sie als Kapitalanleger steuerlich geltend machen. Gleichzeitig erhöht sich durch die Nutzung der Küche die Miete, die Sie ohnehin mit einer gut ausgestatten Denkmalimmobilie erzielen.
Sollten Sie sich für eine Komplettmöblierung entscheiden, können Sie hier noch einmal mehr von einer erheblichen Wertsteigerung durch eine erhöhte Miete ausgehen. Lassen Sie sich dazu gern von uns beraten!
5.: Sie vergrößern und diversifizieren Ihr Portfolio
Als Kapitalanleger und Investor haben Sie möglicherweise bereits ein gewisses Portfolio an Anlageformen wie Wertpapiere, Aktien, Renten, Gold oder Immobilien. Zur Risikostreuung in Zeiten von volatilen Märkten ist es sinnvoll, eine Anlageform zu wählen, die Ihnen solide Erträge sichert und den Schwankungen des Marktes nur geringfügig unterworfen ist.
Im Gegensatz zu Bestandsimmobilien oder Neubauimmobilien ist die Denkmalimmobilie eine auf vielen Ebenen attraktivere Anlageform:
- Denkmalimmobilien sind inflationsgeschützt und kontinuierlich im Wert steigend
- Denkmalimmobilien bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihr Portfolio an Anlageformen um die sicherlich schönste und sinnvollste Geldanlage zu erweitern und zu diversifizieren
- Denkmalimmobilien sind, anders als Bestandsimmobilien, weit weniger anfällig für Wertschwankungen, denn die Denkmalimmobilie erfreut sich einem kontinuierlichen Wertzuwachs
Gründe für den Wertzuwachs sind zum Beispiel die knappe Verfügbarkeit an sanierten, denkmalgeschützten Immobilien, die vielerorts für die Bewohner als Prestigeobjekt gelten.
Aber auch die besondere Architektur, Historie und Charakteristik, über die Denkmalimmobilien verfügen und mit denen sie auf dem Immobilienmarkt herausstechen, sind Gründe für ihren steigenden Wert.
Das Team von MONUVIDA
Wir bieten unseren Kunden nachhaltige Investitionsmöglichkeiten, die Kulturgut schützen, Wohnraum schaffen und Steuervorteile nutzen. Lernen Sie uns kennen!
6.: Durch eine Denkmalimmobilie erhalten Sie eine lebenslange Einnahmequelle
Sie sichern sich mit Denkmalimmobilien ein dauerhaftes Einkommen im Alter, unabhängig von Marktschwankungen oder Inflation.
Eine Denkmalimmobilie ist aus verschiedenen Gründen für die Altersvorsorge interessant:
- Bei einem Annuitätendarlehen wird durch die Tilgung (ggf. auch Sondertilgung) der Kredit in der Regel bis zum Rentenalter abbezahlt sein
- Somit stehen den Mieteinnahmen keine Ausgaben mehr gegenüber (außer nicht umlagefähige Nebenkosten)
- Denkmalimmobilien generieren dauerhafte Mieteinnahmen, die sich durch die Inflation im Alter deutlich erhöhen werden und einen Teil Ihrer Rente abdecken können
- Ggf. kann eine solche Denkmalimmobilie im Alter auch selbst genutzt und somit die eigene Miete eingespart werden
- Von Mieteinnahmen werden Sie ein Leben lang profitieren, da diese nicht zeitlich begrenzt sind oder Marktschwankungen (wie z.B. bei Wertpapieren) unterliegen
Aufgrund der demografischen Entwicklung kann man davon ausgehen, dass die Rentenlücke jedes Einzelnen noch größer wird. Die gesetzliche Rente wird leider nicht ausreichen, um den Bedarf zu decken (siehe Bericht des Bundesrechnungshofs zur Demografischen Entwicklung Deutschlands).
Im Gegensatz zu herkömmlichen Kapitalanlagen, die teilweise nicht gegen Inflation geschützt sind und aus dem Nettoeinkommen finanziert werden müssen, bietet die Denkmalimmobilie eine inflationsresistente Perspektive.
7.: Sie können Ihr Vermögen effizient übertragen
Die Übertragung von Immobilien als Teil der Vermögensübertragung bietet verschiedene Vorteile: Einerseits werden ein erheblicher Teil an Erbschaftssteuer vermieden und Freibeträge optimal genutzt, andererseits können Pflichtteile entscheidend minimiert werden.
Zudem schafft die frühzeitige Übertragung von Denkmalimmobilien die Möglichkeit, den Wert des Vermögens über die Zeit zu steigern und langfristig und nachhaltig Einnahmen zu generieren.
Die Denkmalimmobilie ermöglicht der zukünftigen Generation eine stabile und werterhaltende Kapitalanlage, die auch nachfolgenden Generationen finanzielle Sicherheit bieten kann.
Um den Pflichtteil zu minimieren kann zu Lebzeiten eine Schenkung der Immobilie erfolgen. Hier kann ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden. Dies reduziert den Wert der Schenkung und damit den Pflichtteil. Außerdem behalten Sie weiterhin das Nutzungsrecht an der Immobilie. Nießbrauchsrechte können zeitlich begrenzt oder lebenslang vereinbart werden. Dabei ist es sinnvoll, auf eine durchdachte Testamentsgestaltung zu achten.
Eine individuelle und maßgeschneiderte Strategie bei der Vermögensübertragung ermöglicht eine langfristige Planungssicherheit für nachfolgende Generationen und hilft maßgeblich dabei, Steuern zu sparen.
Haben Sie weitere Fragen dazu? Das Team von MONUVDA berät Sie gern. Nehmen Sie Kontakt auf, wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
8.: Sie entfalten Ihr unternehmerisches Potenzial
Nutzen Sie Denkmalimmobilien, um neue Einkommensquellen zu entdecken! Verkaufen Sie Ihre Immobilie (nach Abschreibung) teurer weiter, oder nutzen Sie die vielen Steuervorteile, um Ihre Steuerlast zu senken – ein Spielfeld für Ihre Kreativität und unternehmerisches Denken.
- Neue Einkommensquellen entdecken: Durch den Kauf einer Denkmalimmobilie können Sie zusätzliche Einnahmen generieren, indem Sie diese vermieten
- Verkauf der Immobilie: Nach Ablauf der Spekulationsfrist (aktuell 10 Jahre) haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu verkaufen und den erzielten Gewinn für neue Projekte zu nutzen. Der Verkauf einer Immobilie kann Ihnen auch dabei helfen, Kapital freizusetzen, um in andere Bereiche zu investieren
- Steuervorteile nutzen: Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie haben Sie verschiedene steuerliche Vorteile: Abschreibungen, Werbungskosten (Zinsausgaben, Sonderabschreibung) und steuerliche Vergünstigungen für Vermieter. Durch die Nutzung dieser Steuervorteile können Sie Ihre Steuerlast reduzieren und mehr Kapital für andere Projekte zur Verfügung haben
Fazit: Investieren Sie jetzt in Denkmalimmobilien!
Die steuerlichen Vorteile, die keine andere Anlageform mit sich bringt, sprechen für eine Denkmalimmobilie in Ihrem Portfolio.
Auf Grundlage des § 7 h und i EStG können die Sanierungskosten, die i.d.R. einen Großteil des Kaufpreises einer Denkmalimmobilie ausmachen, als AfA über 12 Jahre zu 100 % von der Steuer abgesetzt werden, und zwar 8 Jahre lang mit 9 % und 4 Jahre lang mit 7 %.
Somit können Sie einen erheblichen Anteil des Kaufpreises der Denkmalimmobilie über Steuerrückflüsse zurückerlangen und unterstützen den Bund bei der Schaffung neuen Wohnraums und dem Erhalt denkmalgeschützter Gebäude.
Weitere gute Gründe für die Investition in eine Denkmalimmobilie zur Kapitalanlage erläutern wir Ihnen gern in einem persönlichen Gespräch! Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.
