AFA
Die AfA ermöglicht Immobilienbesitzern steuerliche Vorteile durch Abschreibungen, wobei verschiedene Methoden und gesetzliche Regelungen die Basis für die steuerliche Berücksichtigung von Wertverlusten und Sanierungskosten bilden.
AfA
Die AfA (Absetzung für Abnutzung bei Immobilien) bezieht sich auf die steuerliche Abschreibung von Immobilien, bei der der Wertverslust im Laufe der Zeit steuermindernd berücksichtigt wird.
Die Abschreibung basiert auf den Anschaffungskosten und nicht auf dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie. Darüber hinaus können lokale Steuergesetze und Buchhaltungsvorschriften die genaue Berechnung der Abschreibung beeinflussen. Daher ist die Beratung eines Steuerexperten unerlässlich, um die Abschreibung korrekt zu berechnen und die steuerlichen Vorteile zu nutzen.
Anschaffungswert
Die Abschreibung beginnt mit dem Anschaffungswert der Immobilie bzw. des Gebäudes, der den ursprünglichen Kaufpreis des Objektes sowie alle anfallenden Kosten wie Gebühren, Steuern und eventuelle Renovierungsarbeiten umfasst.
Nutzungsdauer
Die Nutzungsdauer einer Immobilie wird geschätzt und basiert auf ihrem voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzen. Die Dauer kann je nach Land und Art der Immobilie variieren. Zum Beispiel kann fremdgenutzter Wohnraum über bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden.
Lineare Abschreibung
Die lineare Abschreibung ist die gebräuchlichste Methode der Abschreibungsarten bei Immobilien. Hierbei wird der Anschaffungswert gleichmäßig auf die geschätzte Nutzungsdauer verteilt. Die Berechnung erfolgt mit der Formel: (Anschaffungswert – Restwert) / Nutzungsdauer. Der „Restwert“ ist der geschätzte Wert der Immobilie am Ende ihrer Nutzungsdauer.
Degressive Abschreibung
Bei der degressiven Abschreibung ist der Abschreibungsbetrag in den ersten Jahren höher und verringert sich dann über die Zeit. Dies bedeutet, dass in den Anfangsjahren der Nutzung eine schnellere buchhalterische Wertminderung angenommen wird, was steuerliche Vorteile bietet.
Jährliche Abschreibung
Der errechnete Betrag aus der linearen oder degressiven Abschreibung wird auf die jährliche Abschreibung umgelegt. Dieser Betrag wird als Aufwand verbucht und reduziert den Wert der Immobilie in der Steuererklärung.
Steuerliche Auswirkungen
Die Abschreibung mindert den steuerpflichtigen Gewinn des Immobilienbesitzers und führt zu geringeren Steuerzahlungen. Dies kann eine bedeutende steuerliche Entlastung für Immobilieninvestoren darstellen, insbesondere bei Denkmalimmobilien.
Die Abschreibung basiert auf den Anschaffungskosten und nicht auf dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie. Darüber hinaus können lokale Steuergesetze und Buchhaltungsvorschriften die genaue Berechnung der Abschreibung beeinflussen. Daher ist die Beratung eines Steuerexperten unerlässlich, um die Abschreibung korrekt zu berechnen und die steuerlichen Vorteile zu nutzen.
Abschreibungssätze
Gebäude nach 1925 erbaut: 2% über 50 Jahre
Gebäude vor 1925 erbaut: 2,5% über 40 Jahre
Neubauten ab 2023: 3% über 33,3 Jahre
Denkmalimmobilien (Sanierungskosten): 9 % über 8 Jahre und 7 % über 4 Jahre
AfA nach § 7 h und 7 i EStG
Die Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien und Immobilien in Sanierungsgebieten ist in den § 7 h (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) und 7 i (Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen) des EstG (Einkommensteuergesetz) geregelt. Die Sanierungskosten können Sie im Herstellungsjahr und in den nachfolgenden 7 Jahren bis zu 9 % pro Jahr und dann für weitere 4 Jahre bis zu 7 % pro Jahr von der Steuer absetzen. Durch die hohe Abschreibung über einen kurzen Zeitraum von nur 12 Jahren ergibt sich meist ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung und es reduziert sich entsprechend die Steuerlast.
AfA § 10 e und f
Die Besonderheit bei Baudenkmälern und Immobilien im Sanierungsgebiet ist, dass auch Selbstnutzer die Sanierungskosten steuerlich geltend machen können. Die Abschreibung beträgt in diesem Fall 9 % p.a. für 10 Jahre.
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Glossar
Von A wie Abnahme bis Z wie Zahlung des Kaufpreises. Entdecken Sie in unserem Glossar alle relevanten Erklärungen, Fachbegriffe und Konzepte zum Thema Baudenkmal.
