Rechtliches
Die Investition in eine Denkmalimmobilie bietet eine Fülle an Vorteilen. Hier stellen wir Ihnen die Schlüsselaspekte dieser einmaligen Investition vor.
Steuerliche Grundlagen
Gemäß dem Einkommensteuergesetz wird zwischen Baudenkmälern und Immobilien unterschieden, die sich in offiziell ausgewiesenen Sanierungsgebieten befinden. Die Vorschriften für steuerliche Abschreibungen für Baudenkmäler sind in § 7i festgelegt, während für Immobilien in Sanierungsgebieten § 7h gilt. Die Abschreibungssätze sind für beide Immobilienarten identisch: 9 % der förderfähigen Herstellungskosten für die ersten 8 Jahre und 7 % für die folgenden 4 Jahre. Für Baudenkmäler ist die Zustimmung des Denkmalamtes vor Beginn der Bauarbeiten erforderlich. Bei Objekten in Sanierungsgebieten ist ein Sanierungsvertrag mit der Stadt abzuschließen.
Vertragliche Grundlagen
Der Kauf einer Immobilie erfordert die Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags, wobei Käufer und Verkäufer persönlich beim Notar anwesend sein müssen. Für alle Objekte existieren sogenannte Bezugsurkunden, die der Bauträger vor dem Verkaufsstart notariell beurkundet und die automatisch Teil des Vertrages werden. Diese enthalten beispielsweise die Teilungserklärung, Pläne, die Baubeschreibung und weitere Informationen zum Objekt.
Wichtige Vertragsdokumente für den Käufer sind:
- Der Kaufvertrag
- Die Teilungserklärung
- Die Baubeschreibung
Der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag regelt alle wesentlichen rechtlichen Aspekte. Für den Käufer wichtig sind dabei die vertraglichen Sicherheiten wie Festpreisgarantie, Fertigstellungsgarantie, Gewährleistungsanspruch, Zahlung des Kaufpreises entsprechend dem Baufortschritt nach MaBV, Eigentumsübertragung nach vollständiger Kaufpreiszahlung (Auflassung im Grundbuch), Schätzung der förderfähigen Herstellungskosten, sowie die Abnahme durch einen Gutachter.
Die Rechtsdokumente sorgen für Klarheit, Rechtssicherheit und Transparenz für alle Parteien
Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein essenzielles Dokument, das die formelle Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Einheiten sowie die Rechte und Pflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer festlegt. Diese Erklärung definiert die Verantwortlichkeiten der Eigentümer, ermöglicht die Bildung einer Eigentümergemeinschaft und eines Eigentümerbeirates und behandelt verschiedene rechtliche Fragen, die das gemeinsame Eigentum betreffen.
Vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten muss die Teilungserklärung vom Verkäufer notariell beurkundet werden. Sie muss während der Beurkundung in beglaubigter Abschrift vorliegen. In der Teilungserklärung werden das gesamte Grundstück oder Gebäude sowie die spezifischen Einheiten, einschließlich ihrer Größe und Lage, detailliert beschrieben. Sie unterscheidet klar zwischen Sondereigentum, das exklusiv dem Eigentümer gehört (wie eine Wohnung oder Garage), und Gemeinschaftseigentum, das gemeinsam von allen Eigentümern genutzt wird. Die Erklärung beinhaltet auch eine prozentuale Aufschlüsselung der Eigentumsanteile gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz.
Zum Inhalt der Teilungserklärung gehören die Wohnungsgrundrisse, die Baubeschreibung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie enthält auch Details zur Aufteilung gemeinsamer Kosten für Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung.
Die Baubeschreibung
Die Baubeschreibung legt die Beschaffenheit und Ausstattung des Objekts fest. In ihr werden die geplanten Baumaßnahmen detailliert aufgeführt. Sie umfasst technische Angaben, Materialien, Baustandards und Ausführungsdetails und dient als Grundlage für die Kommunikation zwischen Bauträger, Käufer, Architekten, Gewerken und anderen Beteiligten wie dem Denkmalamt oder dem Energieberater.
Grundbucheintrag
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle relevanten Informationen über ein Grundstück und die darauf befindlichen Immobilien festhält. Es dient der rechtlichen Dokumentation und Transparenz bezüglich der Eigentumsverhältnisse und anderer Rechte an Grundstücken.
Im Grundbuch werden die Eigentümer, die exakte Lage und Größe des Grundstücks sowie dessen Nutzung verzeichnet. Es fungiert als rechtliches Beweismittel für Eigentumsverhältnisse und trägt dazu bei, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Zudem werden im Grundbuch Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten und Wegerechte vermerkt. Bei Grundstücksverkäufen spielt das Grundbuch eine entscheidende Rolle für die Sicherung und Übertragung von Eigentumsrechten. Die Aktualisierung und Pflege des Grundbuchs erfolgt durch das Grundbuchamt.
Weitere Informationen zu diesem Thema
Glossar
Von A wie Abnahme bis Z wie Zahlung des Kaufpreises. Entdecken Sie in unserem Glossar alle relevanten Erklärungen, Fachbegriffe und Konzepte zum Thema Baudenkmal.
