FAQ

Eine Investition in eine Denkmalimmobilie ist grundsätzlich für jeden möglich, der finanziell in der Lage ist, eine Immobilie zu erwerben. Dies kann entweder durch hohes Eigenkapital, andere Liquiditätsmittel oder durch die Möglichkeit, einen langfristigen Finanzierungskredit zurückzuzahlen, geschehen.

Wenn Sie allerdings das volle Potenzial der steuerlichen Vorteile der Sonderabschreibung gem. §7h und i nutzen möchten, dann sollte Ihr Einkommen auf jeden Fall im Spitzensteuersatz liegen. Hierbei beeinflussen diverse Faktoren wie Ihr Familienstand und Ihre Kirchenzugehörigkeit die genauen Bedingungen.

Um herauszufinden, ob eine Denkmalimmobilie für Sie in finanzieller Hinsicht sinnvoll ist, beginnen wir mit einer ersten Analyse Ihrer Situation. Danach ziehen wir unseren Finanzierungsberater hinzu, um genauere Einschätzungen und Ratschläge zu geben.

Eine Denkmalimmobilie zeigt ihre Rentabilität, wenn Einnahmen und Ausgaben im richtigen Verhältnis stehen. Und dank der hohen Nachfrage nach gut gelegenen Denkmalimmobilien können Sie sich bei allen MONUVIDA-Baudenkmälern auf eine solide Vermietbarkeit verlassen.

Denkmalimmobilien bringen gegenüber Bestandsimmobilien eine Reihe von Vorteilen mit sich. Sie bestechen durch ihre ausgeprägte Charakteristik, ihre einmalige Architektur und die reiche Geschichte, die sie verkörpern. Dies macht sie für Mieter attraktiv, besonders wenn sie qualitativ hochwertig ausgestattet und energetisch saniert sind.

Ein weiteres bedeutendes Argument für Denkmalimmobilien sind die steuerlichen Vorteile. Ein Großteil des Kaufpreises, in einigen Fällen bis zu über 90%, besteht aus Sanierungskosten, die über 12 Jahre zu 100% steuerlich absetzbar sind. In den ersten 8 Jahren können 9% und in den folgenden 4 Jahren 7% der Sanierungskosten abgesetzt werden. Dies bietet potenziell erhebliche Steuerrückflüsse, abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen und dem Kaufpreis der Immobilie.

Darüber hinaus tragen Sie mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie zur Schaffung neuen Wohnraums bei, insbesondere in Anbetracht des knappen Wohnungsmarktes in Deutschland. Sie helfen, ungenutzte Gebäude zu revitalisieren, tragen so zum Erhalt von Kulturgütern bei und fördern gleichzeitig den Klimaschutz durch energetische Sanierungen. Der Staat unterstützt solche Projekte oftmals durch KfW-Förderungen, die von zinsgünstigen Krediten bis zu Tilgungszuschüssen reichen.

Die Vorteile einer persönlichen Beratung sind immens – sowohl für Sie als Kunden als auch für uns. Denn nur durch eine vertrauensvolle und individuelle Herangehensweise können wir unseren Anspruch an qualitativ hochwertige Arbeit erfüllen. Es ist uns äußerst wichtig, Sie und Ihre Wünsche genau zu verstehen. Das bedeutet, dass wir uns nicht nur für Ihre finanziellen Möglichkeiten interessieren, sondern auch für Ihre persönlichen Ideen und Wohnraumwünsche.

So können wir Ihnen genau die Denkmalobjekte vorstellen, die zu Ihnen passen. Das erleichtert Ihnen die Suche erheblich und ermöglicht es, von Beginn an die wirklich relevanten Optionen in Betracht zu ziehen. Statt Sie also mit nicht zielführenden Exposés zu überhäufen, konzentrieren wir uns von Beginn an darauf, Ihnen maßgeschneiderte, relevante Angebote zukommen zu lassen.

Das erspart Ihnen Zeit und Sie können sich auf die wichtigeren Dinge konzentrieren: Die Auswahl des Wunschobjekts.

Ja, definitiv. Für Kapitalanleger bietet sich hierbei ein steuerlicher Vorteil. Die Zinsen können als Werbungskosten abgesetzt werden. Dadurch steigt der Steuervorteil, wodurch sich bei einer angenommenen 100 % Kaufpreisfinanzierung und einer 2%igen Tilgung die Einnahmen und Ausgaben in der Regel nahezu ausbalancieren.

Sie sind nicht verpflichtet, den gesamten Kaufpreis sofort zu zahlen. Stattdessen wird der Kaufpreis gestaffelt, basierend auf dem Baufortschritt, angefordert. Nach einem festgelegten Zahlungsplan werden Ihnen in bis zu 7 Raten Rechnungen durch den Bauträger oder Verkäufer gestellt. Dies basiert auf der MaBV, der Makler- und Bauträgerverordnung.

Bis das Denkmalobjekt komplett fertiggestellt ist, bleibt Ihr Darlehen auf einem speziellen Konto, auf dem ggf. Bereitstellungszinsen anfallen. Die Höhe der jeweiligen Kaufpreisrate ist abhängig vom Fortschritt des Bauwerks. So zahlen Sie beispielsweise eine bestimmte Rate nach Abschluss des entsprechenden Gewerkes. Das bedeutet für Sie, dass Sie nie im Voraus zahlen. Zudem erhalten Sie mit jeder Rechnung einen detaillierten Bautenstandsbericht.

Die abschließende Zahlung, die in der Regel 8,5 % des Kaufpreises ausmacht, wird erst nach der finalen Abnahme des Objektes durch Sie als Käufer fällig.

Unsere Experten von MONUVIDA beraten Sie gern tiefergehend zu diesem Thema. Sprechen Sie uns einfach an.

In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Vor der Beurkundung erhalten Sie den Entwurf des Kaufvertrags mindestens 14 Tage im Voraus, sodass Sie genügend Zeit haben, ihn zu überprüfen.

Insbesondere bei Denkmalimmobilien gibt es spezifische Punkte, auf die Sie achten sollten:

• Die Fertigstellungsgarantien, einschließlich Bezugsfertigkeit und endgültige Fertigstellung
• Eine Garantie für den vereinbarten Festpreis
• Eine detaillierte Kaufpreisaufschlüsselung, die den Altbau-, Grundstücks- und Sanierungskostenanteil berücksichtigt
• Die Zahlung des Kaufpreises gemäß der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung), verteilt auf bis zu 7 Raten.

Es ist wichtig, dass alle diese Punkte im Vertrag detailliert aufgeführt sind, um Sie als Käufer optimal zu schützen. Sollten die tatsächlichen Sanierungskosten höher sein als im Vertrag festgelegt, muss der Bauträger für die zusätzlichen Kosten aufkommen.

Wir von MONUVIDA stehen Ihnen bei der Überprüfung des Kaufvertrags beratend zur Seite. Unsere langjährige Erfahrung wird für Sie von Vorteil sein, und auch nach dem Kauf sind wir weiterhin für Sie da.

Die Bonität des Bauträgers spielt eine entscheidende Rolle, wenn es um das Risiko einer Insolvenz geht. Daher legen wir großen Wert darauf, nur mit Bauträgern zusammenzuarbeiten, die sowohl finanziell stabil sind als auch eine langjährige Erfahrung in der Denkmalsanierung vorweisen können.

Bezüglich der Zahlungen halten wir uns strikt an die MaBV – die Makler- und Bauträgerverordnung. Diese bestimmt, dass der Kaufpreis gestaffelt und entsprechend des Baufortschritts bezahlt wird. Das bedeutet für Sie: Sie bezahlen immer erst nach Fertigstellung eines Gewerks und gehen nie in Vorleistung. Dies minimiert Ihr Risiko.

Sollte es jedoch – trotz sorgfältiger Auswahl – zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen, kann dies zu Verzögerungen im Bau und möglicherweise zu höheren Baukosten führen. In solch einem Szenario hätte die finanzierende Bank des Verkäufers zwei Optionen: Entweder sie setzt das Bauprojekt gemeinsam mit den Käufern fort oder sie erstattet die bis dahin geleisteten Zahlungen zurück und der Verkauf wird rückgängig gemacht.

Denkmalimmobilien stellen aufgrund ihrer Seltenheit ein begehrtes Wohnobjekt dar. In bevorzugten Lagen besteht eine hohe Nachfrage nach solchen Immobilien, die durch ihre einzigartige Architektur, spannende Historie und ihren besonderen Charme herausstechen. Viele Menschen sehen in einer sanierten Denkmalwohnung, die modernen Standards entspricht und zugleich historische Elemente bewahrt, ein Prestigeobjekt. Für dieses Wohnerlebnis sind sie oft bereit, eine Premiummiete zu zahlen, die oftmals deutlich über den Sätzen für Standardwohnungen, ob Bestandsimmobilie oder Neubau, liegt.

Nach einer Sanierung können Sie sich bei der Festsetzung der Miete am oberen Ende des Mietspiegels orientieren. Hierbei wird die Wohnung entsprechend dem Jahr der Sanierungsfertigstellung und nicht dem ursprünglichen Baujahr kategorisiert.

Die Lage ist ein zentrales Kriterium beim Erwerb einer Denkmalimmobilie, genau wie bei jeder anderen Immobilie. Beim Betrachten der Lage sollten sowohl die Mikro- als auch die Makrolage berücksichtigt werden:

• Infrastruktur: Sind alle notwendigen Einrichtungen wie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte oder öffentliche Verkehrsmittel leicht erreichbar?
• Bildung und Arbeit: Gibt es in der Nähe ausreichend Arbeitsplätze, Schulen oder Hochschulen?
• Umgebung: Ist die Gegend urban mit möglicher Lärmbelästigung oder eher ländlich und ruhig mit viel Grün?
• Naherholung: Bieten die nahegelegenen Gebiete Erholungsmöglichkeiten?
• Zukunftspotenzial: Handelt es sich um einen wachsenden Standort oder ist hier stagnierende Entwicklung zu erwarten?
• Erreichbarkeit: Wie gut sind die Verkehrsverbindungen und wie weit sind zentrale Punkte entfernt?

Seien Sie versichert, dass wir alle diese Kriterien bei der Auswahl unserer Denkmalobjekte berücksichtigen. Da jeder Käufer individuelle Vorlieben und Anforderungen hat, bieten wir eine breite Palette von Standorten in verschiedenen, qualitativ hochwertigen Lagen an.

Als Käufer einer sanierten Denkmalimmobilie sind Sie für die Abnahme der Wohnung nach deren Fertigstellung verantwortlich. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten:

• Sondereigentum: Für die Abnahme Ihrer Wohnung sollten Sie persönlich anwesend sein. Wenn dies nicht möglich ist, können Sie einen unabhängigen Gutachter beauftragen, der stellvertretend für Sie die Abnahme vornimmt und eventuelle Mängel dokumentiert. Nach erfolgter Abnahme gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über.
• Gemeinschaftseigentum: Bei der Abnahme der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes sollte idealerweise jeder Miteigentümer anwesend sein. In der Praxis wird häufig ein neutraler Gutachter von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, um diese Abnahme durchzuführen und etwaige Mängel im Protokoll festzuhalten.
• Mängelfrist: Nach der Abnahme hat der Verkäufer eine festgelegte Frist, um die im Protokoll festgehaltenen Mängel zu beheben. Nach dieser Frist haftet der Verkäufer nur noch für nicht offensichtliche Mängel.
• Gewährleistung: Ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt eine 5-jährige Gewährleistungsfrist gemäß BGB, während derer der Verkäufer für die Beseitigung von Baumängeln haftet.

Achtung: Wenn Sie als Käufer zu zwei anberaumten Abnahmeterminen nicht erscheinen, wird die Wohnung als abgenommen betrachtet.

Manche Bauträger bieten den Käufern die Möglichkeit, eine Bemusterung vorzunehmen. Dabei präsentiert er verschiedene Materialien und Einrichtungsoptionen. Dies kann sowohl online als auch bei einem persönlichen Treffen stattfinden.

Hauptmerkmale einer Bemusterung:

• Abstimmung mit dem Denkmalamt: Bei Denkmalimmobilien müssen oft spezifische Vorgaben des Denkmalamtes eingehalten werden, um den historischen Charakter des Gebäudes zu bewahren.
• Material- und Einrichtungsauswahl: Zu den gezeigten Optionen können bei manchen Objekten Wand- und Fußbodenbeläge wie Fliesen oder Parkett gehören, ebenso wie Badarmaturen, Sanitäreinrichtungen und andere Ausstattungsdetails.
• Elektrische Anordnungen: Je nach Bemusterung können auch die Positionen von Steckdosen, Lichtschaltern oder anderen elektrischen Einrichtungen besprochen werden.
• Ausstattungsvarianten: Der vereinbarte Kaufpreis beinhaltet bereits bestimmte Ausstattungsoptionen. Wenn der Käufer allerdings eine exklusivere Ausstattung wünscht, kann dies in der Regel gegen einen Aufpreis realisiert werden.

Baudenkmäler sind Zeugen der Vergangenheit und vermitteln uns Einblicke in die Geschichte, Architektur und Kultur vergangener Epochen. In Deutschland existieren zahlreiche Gebäude, die zwar ihre ursprüngliche Funktion verloren haben oder in Vergessenheit geraten sind, jedoch einen unschätzbaren historischen und architektonischen Wert besitzen. Sei es durch ihre einzigartige Bauweise, ihre Verbindung zu bedeutenden Ereignissen oder ihre Rolle im städtischen Gefüge.
Viele dieser Baudenkmäler sind trotz ihres Potenzials dem Verfall preisgegeben oder stehen ungenutzt in städtischen Zentren. Dabei bieten sie die Chance, dringend benötigten Wohnraum in Deutschland zu schaffen, und verhindern gleichzeitig den Verlust kultureller Identität und historischer Authentizität.

Obwohl der Staat den Erhalt von Baudenkmälern als essentiell erachtet, fehlen ihm oft die Mittel, diese selbst zu restaurieren. Deshalb sind private Investoren und Bauträger – also Sie – unverzichtbar in diesem Prozess. Als Anerkennung und Unterstützung bietet der Bund durch die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, attraktive Finanzierungsmöglichkeiten, inklusive Tilgungszuschüssen von zur Zeit bis zu 45.000 €. Indem Sie in den Erhalt von Denkmalimmobilien investieren, leisten Sie einen wertvollen Beitrag zur Bewahrung unseres kulturellen Erbes für kommende Generationen.

Ein „förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet“ bezeichnet ein speziell von einer Gemeinde ausgewiesenes Areal, in dem gezielte städtebauliche Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Diese Maßnahmen dienen dem Ziel, das Gebiet städtebaulich aufzuwerten, den Wohnstandard zu erhöhen und mögliche Missstände zu beseitigen. Die Hintergründe können unterschiedlich sein – oft geht es um die Revitalisierung historischer Stadtteile, die Aufwertung von Wohngebieten oder die Anpassung an aktuelle städtebauliche Anforderungen.

Wichtige Punkte dazu sind:

Rechtliche Grundlage: Die Ausweisung solcher Gebiete basiert auf dem Baugesetzbuch (§ 142 BauGB). Gemeinden können damit bestimmte Areale für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen festlegen.

Zeitlicher Rahmen: Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet ist zeitlich begrenzt. Die Sanierungsmaßnahmen sollen innerhalb von 15 Jahren abgeschlossen werden.

Umfassende Maßnahmen: Innerhalb dieses Gebietes können unterschiedlichste Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, von der Gebäudesanierung über die Neugestaltung von Freiflächen bis hin zur Verbesserung der Infrastruktur.

Fördermittel: Mit der Ausweisung als Sanierungsgebiet können oft auch staatliche Fördermittel für die Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen werden.

Steuerliche Anreize: Für Eigentümer in solchen Gebieten können sich steuerliche Vorteile ergeben, insbesondere wenn sie in die Sanierung ihrer Immobilie investieren.

Die Ausweisung als „förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet“ bietet also eine rechtliche und oft auch finanzielle Grundlage, um städtebauliche Verbesserungen in einem genau definierten Gebiet voranzutreiben.

Ein Tilgungszuschuss ist ein finanzieller Bonus, den Käufer einer Denkmalimmobilie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten können, wenn die Immobilie bestimmte energetische Voraussetzungen erfüllt. Dieser Zuschuss wird direkt auf das KfW-Darlehen angerechnet und reduziert somit den Betrag, den Sie zurückzahlen müssen.

Konkret bedeutet das:

Förderprogramm: Für Denkmalimmobilien kommt aktuell meist das KfW-Programm 261 „Haus und Wohnung energieeffizient bauen und sanieren“ in Frage.

Zuschusshöhe: Der Tilgungszuschuss liegt zwischen 5 % und 45 % des geliehenen Betrags. Dies kann die Laufzeit Ihres Kredits deutlich verkürzen.

Effizienzhaus-Stufe: Je energieeffizienter das Gebäude nach der Sanierung ist, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus.

Ablauf: Nachdem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind, erhalten Sie vom Energieberater eine „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD). Diese reichen Sie bei Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer finanzierenden Bank ein. Nach dessen Prüfung wird der Tilgungszuschuss Ihrem KfW-Darlehen gutgeschrieben und somit verringert.

Zusammengefasst bietet ein Tilgungszuschuss Ihnen finanzielle Vorteile und kann die Kosten Ihrer Denkmalimmobilien-Finanzierung erheblich reduzieren.

Eine Immobilie erhält den Status einer Denkmalimmobilie, wenn sie aufgrund ihrer historischen, kulturellen, architektonischen oder künstlerischen Relevanz als schützenswert eingestuft wird. Während die spezifischen Kriterien und der Anerkennungsprozess regional variieren können, basierend auf den jeweiligen Gesetzen und zuständigen Denkmalschutzbehörden, lassen sich folgende allgemeine Kriterien herausstellen:

Historische oder kulturelle Relevanz: Eine Immobilie kann aufgrund ihrer zentralen Rolle in der Geschichte einer Gemeinde oder Region als denkmalgeschützt gelten. Dies kann historische Ereignisse, herausragende Persönlichkeiten oder kulturelle Entwicklungen umfassen.

Architektonische oder künstlerische Bedeutung: Die einzigartige architektonische Gestaltung oder künstlerische Prägung eines Gebäudes kann es ebenfalls als denkmalwürdig kennzeichnen. Dies berücksichtigt oft historische Architekturstile, innovative Bauverfahren oder die Arbeit renommierter Künstler und Architekten.

Alter: Viele Denkmalschutzrichtlinien setzen ein bestimmtes Mindestalter für eine Immobilie voraus, damit sie als schützenswert betrachtet wird. Diese Altersgrenze kann je nach Gesetzgebung variieren.

Die formelle Anerkennung als Denkmalimmobilie erfordert typischerweise einen Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Nach Einreichung des Antrags bewertet die Behörde die Immobilie anhand der relevanten Kriterien. Wird die Immobilie als denkmalgeschützt anerkannt, wird sie mit speziellen Auflagen zum Erhalt belegt und in die lokale Denkmalliste aufgenommen. Dabei wird der Erhalt und mögliche Restaurierungsmaßnahmen streng von der Denkmalbehörde und Denkmalpflegern überwacht.

Generell steht bei einer Denkmalimmobilie das äußere Erscheinungsbild, welches das historische und kulturelle Ambiente einer Umgebung widerspiegelt, unter Schutz. Dies umfasst typischerweise die Fassade, das Dach, Fenster, Türen und oft auch Elemente wie Gartentore oder spezielle Konstruktionen auf dem Grundstück, da sie das Stadtbild prägen und somit als erhaltenswert gelten.

Doch nicht nur äußere Aspekte sind schützenswert. Auch im Inneren finden sich oftmals denkmalgeschützte Elemente, darunter Treppenhäuser, Zimmertüren, Wandmalereien oder spezifische Wände. Einige dieser Elemente müssen im Originalzustand bewahrt und dürfen lediglich restauriert werden, während andere, nach Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde und den zuständigen Denkmalpfleger, originalgetreu ersetzt werden dürfen. Beispiele dafür sind Kassettenfenster, Türen, historische Vertäfelungen oder kunstvolle Glasarbeiten.

Der Energieberater spielt bei der Wiederherstellung und Sanierung einer Denkmalimmobilie eine tragende Rolle:

Bestandsaufnahme: Zu Beginn analysiert er den aktuellen energetischen Zustand des Gebäudes, begutachtet die Gebäudehülle hinsichtlich vorhandener und geplanter Dämmwerte und vorhandener und geplanter Gebäudetechnik wie Heizungsanlagen oder Kühltechnik.

Sanierungskonzept: Er entwickelt ein energetisches Sanierungskonzept, das die Besonderheiten und den Wert des Denkmals respektiert. Dabei ist das Ziel, das Gebäude energetisch zu optimieren, ohne den denkmalpflegerischen Charakter zu beeinträchtigen.

Beratung: Der Energieberater gibt Empfehlungen hinsichtlich der Auswahl von Materialien und deren Energieeffizienz. Dabei steht er in ständigem Dialog mit Bauträgern, Architekten, Ingenieuren und ausführenden Gewerken.

Überwachung: Während der Sanierungsarbeiten kontrolliert der Energieberater die korrekte und qualitätsgerechte Umsetzung der geplanten Maßnahmen, um sicherzustellen, dass diese sowohl energetischen als auch denkmalpflegerischen Vorgaben gerecht werden.

Fördermittel: Er hilft bei der Identifizierung und Beantragung von Förderprogrammen und Zuschüssen, insbesondere von der KfW, um die finanzielle Belastung für den Käufer zu minimieren.

Kurz gesagt, der Energieberater stellt sicher, dass die Sanierung energetisch sinnvoll und denkmalgerecht durchgeführt wird und unterstützt zudem bei finanziellen Aspekten.

Die Hausverwaltung hat eine zentrale Funktion im Erhalt und der potenziellen Wertsteigerung einer Denkmalimmobilie. Ein kurzer Überblick über ihre Bedeutung:

Pflege und Erhalt: Die Hausverwaltung stellt sicher, dass das Gebäude adäquat instandgehalten wird. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Optik, sondern auch auf den Werterhalt und die Lebensdauer des Gebäudes aus.

Mieterauswahl: Wenn Sie einen Vertrag zur Sondereingetumsverwaltung abgeschlossen haben, wählt diese entsprechende Mieter aus, die das Gebäude und die Wohnung schätzen und respektvoll nutzen, was wiederum zu einem längeren und problemfreieren Mietverhältnis beiträgt.

Erfahrung mit Denkmalimmobilien: Ein versierter Verwalter bringt wertvolle Kenntnisse im Umgang mit den Besonderheiten von Denkmalimmobilien mit.

Technische und wirtschaftliche Betreuung: Die Verwaltung übernimmt die Überwachung des Gebäudemanagements und der Dienstleister, koordiniert Instandhaltungen, erstellt Wirtschaftspläne und vieles mehr.

Finanzielle Entlastung: Mit einer professionellen Hausverwaltung können Eigentümer Kosten sparen. Dies beinhaltet sowohl den Abschluss günstiger Versicherungsverträge als auch die schnelle und effektive Abwicklung von Versicherungsfällen.

Steuerliche Vorteile: Die Kosten für die Hausverwaltung sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar, was finanzielle Vorteile mit sich bringt.

Zusammenfassend bietet eine professionelle Hausverwaltung eine umfassende Betreuung, die zur Wertsteigerung und zum Werterhalt Ihrer Denkmalimmobilie beiträgt. Es lohnt sich also, bei der Auswahl auf Qualität und Erfahrung zu achten.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet verschiedene Förderprogramme an, die je nach Objekt und Sanierungsaufwand variieren. Die Entscheidung, ob ein Denkmalobjekt KfW-gefördert wird, hängt von mehreren Faktoren ab:

Wirtschaftlichkeit: Bevor eine KfW-Förderung in Betracht gezogen wird, wird geprüft, ob sie finanziell sinnvoll ist. In manchen Fällen könnten die Auflagen der KfW die Sanierungskosten so stark erhöhen, dass die Kaufpreise unverhältnismäßig steigen.

Sanierungsqualität: Einige KfW-Anforderungen könnten die Qualität der Sanierung beeinträchtigen. Zum Beispiel könnte eine spezielle Dämmung das Raumklima negativ beeinflussen oder technische Einschränkungen könnten den Einbau einer Fußbodenheizung verhindern.

Bauträger streben in der Regel eine KfW-Förderung für ihre Projekte an. Wenn jedoch die Förderbedingungen nicht mit den Sanierungszielen übereinstimmen oder wenn sie die Qualität der Sanierung beeinträchtigen würden, kann es vorkommen, dass sie darauf verzichten.

Energetische Bewertung: Zunächst nimmt ein Energieberater eine detaillierte Bestandsaufnahme der Denkmalimmobilie vor. Hierbei wird der aktuelle energetische Zustand des Gebäudes bewertet.

Sanierungskonzept: Basierend auf der Bewertung erstellt der Energieberater ein Sanierungskonzept. Dieses zeigt auf, welche Maßnahmen notwendig sind, um die energetische Qualität des Gebäudes zu verbessern. Dieses Konzept wird mit dem Bauträger abgestimmt.

Förderfähige Kosten: Nach Abstimmung des Konzepts listet der Energieberater die Kosten auf, die für die energetische Sanierung anfallen und von der KfW gefördert werden können. Dies wird für jede Wohnung im Gebäude einzeln erfasst.

Beantragung der KfW-Finanzierung: Bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, beauftragt der potenzielle Käufer den Energieberater, die notwendige Bescheinigung zur Beantragung (BzA) des KfW-Darlehens auszustellen. Mit dieser Bescheinigung kann der Käufer das KfW-Darlehen bei seiner Bank beantragen.

Zeitliche Reihenfolge: Es ist essentiell, dass die Zusage der KfW-Finanzierung bereits vor der offiziellen Beurkundung des Kaufvertrages vorliegt.

Durch diese Schritte wird sichergestellt, dass die energetische Sanierung des Denkmalobjekts den KfW-Anforderungen entspricht und der Käufer die entsprechenden Finanzierungsvorteile nutzen kann.

Denkmalimmobilien können auf den ersten Blick teurer erscheinen als Bestandsimmobilien oder Neubauten. Faktoren wie Anschaffungskosten des Altbestands, feinfühlige Entkernungsarbeiten und mögliche Abriss- und Entsorgungskosten können den Anschaffungspreis einer Denkmalimmobilie erhöhen. Berücksichtigt man jedoch den durch Steuererleichterungen generierten Rückfluss und bringt diesen vom Kaufpreis in Abzug, kann der effektive Kaufpreis einer Denkmalimmobilie sogar unter dem einer vergleichbar verorteten Neubau- oder Bestandsimmobilie liegen.

Darüber hinaus werden in Denkmalimmobilien i.d.R. höhere Mieteinnahmen erzielt als im Bestand, da die Mieter aufgrund des Charmes und der Einzigartigkeit solcher Objekte mehr zu zahlen bereit sind. 

Die Mietverhältnisse bleiben länger bestehen, denn wer einmal z.B. in einer attraktiven, sanierten, denkmalgeschützten Altbauwohnung wohnt, der möchte da auch bleiben, denn das Angebot ist nicht groß. Daher ist die Nachfrage enorm, und so ergibt sich ein Wertzuwachs und dadurch ein erhöhter Wiederverkaufswert. Die Erfahrung zeigt eine Wertsteigerung von bis zu 50 % des Kaufpreises nach Ablauf der 12 Jahre, eines unserer Denkmalobjekte in Berlin Pankow erlebte sogar einen beeindruckenden Wertzuwachs von 158 % nach 14 Jahren!

Ein weiterer Vorteil: Dank hoher Mieteinnahmen und steuerlichen Abschreibungen kann sich eine Denkmalimmobilie schneller selbst finanzieren. Bei einer gut strukturierten Finanzierung können sogar Zinsen und Tilgung durch diese Erträge gedeckt werden.

Die Denkmalabschreibung bietet attraktive Steuervorteile. Das bedeutet, dass der effektive Kaufpreis einer Denkmalimmobilie, nach Berücksichtigung dieser Vorteile, niedriger ist als der ursprüngliche Verkaufspreis.

Beispielrechnung für Kapitalanleger:

Angenommen, Sie kaufen eine Denkmalimmobilie für 300.000 €. Davon sind 200.000 € Sanierungskosten, die Sie abschreiben können.

In den ersten 8 Jahren können Sie 9 % der Sanierungskosten abschreiben, also 18.000 € pro Jahr. Das ergibt insgesamt: 8 Jahre x 18.000 € = 144.000 €.

In den nächsten 4 Jahren können Sie 7 % der Sanierungskosten abschreiben, also 14.000 € pro Jahr. Das ergibt insgesamt: 4 Jahre x 14.000 € = 56.000 €.

Insgesamt können Sie über 12 Jahre 200.000 € abschreiben, was genau den Sanierungskosten entspricht.

Wenn Sie einen persönlichen Steuersatz von 40 % haben, dann erhalten Sie über die 12 Jahre: 200.000 € x 40 % = 80.000 € an Steuerrückerstattungen.

Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie setzt sich in der Regel aus folgenden Hauptkomponenten zusammen:

1. Grundstück
Dieser Anteil ist nicht abschreibungsfähig.

2. Altbestand
– Bei Gebäuden, die vor 1924 erbaut wurden: Eine Abschreibung von 2,5% über einen Zeitraum von 40 Jahren.
– Bei Gebäuden, die nach 1925 erbaut wurden: Eine Abschreibung von 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren.

3. Sanierungskosten
– Diese Kosten machen oft den Großteil des Kaufpreises aus, wobei sie zwischen 40-70% variieren können. In besonderen Fällen können sie sogar über 90 % betragen.
– Für Kapitalanleger: 100% der Sanierungskosten können steuerlich abgesetzt werden. Dies geschieht über 8 Jahre mit einer Abschreibung von 9 % und über weitere 4 Jahre mit einer Abschreibung von 7%.
– Für Eigennutzer: 90% der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von 10 Jahren mit jeweils 9% abgeschrieben werden.

Zusätzliche Anmerkung:
Falls es einen Neubauanteil bei dem Denkmalobjekt gibt, was selten der Fall ist, kann dieser Anteil mit 3% über 33 Jahre abgeschrieben werden.