Glossar

Die essenzielle Ressource, um Fachbegriffe und Konzepte zu erläutern, die mit dem Erwerb, der Erhaltung, Restaurierung und dem Wert historischer Immobilien verbunden sind.

A

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Sie bestätigt, dass die jeweilige Einheit eigenständig nutzbar ist, etwa durch einen eigenen Zugang und eigene Sanitäreinrichtungen, und somit als selbstständige Wohnung oder Gewerbeeinheit gilt.

Bei der Abnahme treffen sich Käufer und Verkäufer am Objekt und führen gemeinsam eine Objektbegehung durch. Es wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem alle noch offenen Restleistungen und Mängel erfasst werden.

Abschreibung bei Immobilien bedeutet, dass der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit abgeschrieben wird und dient dazu den Wertverlust einer Immobilie aufgrund von Abnutzung und Alterung anzuerkennen.

Bei Immobilien wird unterschieden zwischen der linearen Abschreibung und der degressiven Abschreibungen. Beide Arten dienen dazu, die steuerliche Belastung zu reduzieren.

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung und bezieht sich auf die steuerliche Abschreibung von Immobilien.

Bei einem Annuitätendarlehen bezahlt der Kreditnehmer das Darlehen in regelmäßig gleichbleibenden Raten (Zins und Tilgung) zurück, so dass die Restschuld über die Zeit abnimmt.

Auflassung bedeutet Eigentumsübertragung. Wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass das Eigentum im Grundbuch auf den Käufer übertragen werden kann.

Die Auflassungsvormerkung dient der rechtlichen Absicherung des Käufers. Diese wird im Grundbuch eingetragen und sichert dem Käufer den Eigentumsübergang zu.

B

Ein Baudenkmal ist eine historisch oder architektonisch bedeutsame Immobilie, die unter Denkmalschutz steht und erhalten werden muss.

Das Baulastenverzeichnis ist ein behördliches Register, das alle eingetragenen Baulasten und Verpflichtungen für bestimmte Grundstücke oder Immobilien auflistet. Es gibt Auskunft über Einschränkungen der Auflagen in Bezug auf Bauvorhaben.

Ein Bauspardarlehen ist ein Darlehen, das im Rahmen eines Bausparvertrags für Immobilienzwecke in Anspruch genommen wird.

Während der Bauphase werden vom Verkäufer regelmäßig Bautenstandsberichte verschickt, die aktuelle Informationen zum Baufortschritt und Bilder enthalten.

Ein Bauträger plant, entwickelt und realisiert Immobilienprojekte. Er übernimmt die gesamte Verantwortung für den Bau, die Vermarktung und trägt das Risiko des Projekts.

Die Bauzeitzinsen sind die Zinsen, die während der Bauphase bezahlt werden müssen.

Einige Bauträger bieten den Erwerbern einen Bemusterungstermin an, bei dem verschiedene Ausstattungen ausgesucht werden können (wie z.B. Fliesen oder Parkett).

Bereitstellungszinsen fallen ab einem bestimmten, mit der Bank im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt für das noch nicht abgerufene Darlehen an.

Im Zusammenhang mit dem Grundbuch bezieht sich das Bestandsverzeichnis auf eine Liste aller Grundstücke oder Immobilien, die in einem bestimmten Grundbuchbezirk oder Kataster erfasst sind und enthält Informationen über die Grundstücksnummern, Eigentümer und weitere relevante Details.

Bezugsfertigkeit bedeutet, dass eine Immobilie soweit fertiggestellt ist, dass sie bewohnbar oder nutzbar ist.

Eine Bezugsurkunde ist ein bereits notariell beurkundetes Dokument, auf das im Kaufvertrag Bezug genommen wird und nicht mehr vorgelesen werden muss.

Das BGB ist das Bürgerliche Gesetzbuch und regelt im Zusammenhang mit Immobilien u.a. Eigentumsübertragungen, Mietverträge, Haftungsfragen und andere rechtliche Aspekte, die Immobilienkäufe, -vermietungen und -nutzungen betreffen.

Im Baugesetzbuch sind die rechtlichen Bestimmungen und Vorschriften, die den Bau, die Entwicklung und die Nutzung von Grundstücken und Immobilien betreffen, geregelt. Dazu gehören zum Beispiel die Baugenehmigung, die Bauplanung, Umweltauflagen usw.

Bei der Finanzierung einer Immobilie kann eine Beleihung der Immobilie als Sicherheit für das geliehene Kapital dienen.

C

Der Cash-Flow bei einer Immobilieninvestition bezieht sich auf den Überschuss an Einnahmen, der nach Abzug aller laufenden Ausgaben aus der Vermietung oder dem Verkauf erzielt wird, und zeigt an, wie rentabel die Immobilienanlage ist.

D

Die degressive Abschreibung ist eine steuerliche Methode, bei der in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden können, die dann im Laufe der Zeit abnehmen.

Das Denkmalamt ist eine staatliche oder kommunale Behörde, die für die Verwaltung und Durchsetzung von Denkmalschutzgesetzen und -vorschriften verantwortlich ist. Das Denkmalamt ist eine spezialisierte Abteilung innerhalb einer Verwaltung, die sich auf den Denkmalschutz von Baudenkmälern konzentriert, während eine Denkmalschutzbehörde eine eigenständige Institution oder Abteilung sein kann.

Die Denkmalbescheinigung wird von der zuständigen Denkmalschutzbehörde ausgestellt. Sie bestätigt, dass ein Gebäude oder eine Immobilie als Kulturdenkmal eingestuft ist und unter Denkmalschutz steht.

Denkmalschutzauflagen sind spezifische Anforderungen und Auflagen, die von den Denkmalschutzbehörden auferlegt werden. Diese sollen die Erhaltung und den Schutz von Kulturdenkmälern sicherstellen.

Die Denkmalschutzbehörde ist eine staatliche oder kommunale Einrichtung, die für die Umsetzung und Durchsetzung von Denkmalschutzgesetzen und -vorschriften verantwortlich ist.

Das Denkmalschutzgesetz regelt den Schutz von Kulturdenkmälern. Im § 40 sind Bestimmungen zur Erhebung und Verwendung von Kostenbeiträgen und Erschließungsbeiträgen bei Maßnahmen des Denkmalschutzes enthalten. Die genauen Details und Bedingungen können je nach Bundesland variieren.

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, dass es einer Person erlaubt, bestimmte Nutzungen oder Rechte auf einem Grundstück eines anderen auszuüben, z.B. das Recht über das Grundstück zu gehen oder Leitungen zu verlegen.

E

Ein Effizienzhaus ist ein Gebäude, das besonders energieeffizient gebaut wird, um den Energieverbrauch zu minimieren. Effizienzhäuser werden gemäß dem KfW-Förderprogramm in verschiedene Effizienzhausklassen eingeteilt.

Das Eigenkapital bezeichnet den finanziellen Wert, den Investoren bei der Finanzierung einer Immobilie aus eigenen Mitteln einbringen.

Der Eigentümerbeirat wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt und vertritt die Interessen der Eigentümer in Zusammenarbeit mit dem Verwalter.

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

Nach Bezahlung des Kaufpreises wird durch die sog. Auflassung das Eigentum auf den Käufer übertragen.

Die Einkommensteuer ist eine direkte Steuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird. Sie basiert auf den Einkünften aus z.B. Gehältern, Selbstständigkeit, Kapitalerträgen und Vermietungen. Die Höhe der Einkommensteuer hängt von der Höhe des zu versteuernden Einkommens ab.

Bei einer energetischen Sanierung wird Wert darauf gelegt, die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern.

Um die Fördermöglichkeiten der KfW in Anspruch zu nehmen, wird ein Energieberater hinzugezogen, der die Optionen einer entsprechenden Förderung ausloten und ermitteln kann.

Bei den Entkernungsarbeiten werden nicht tragende innere Strukturen eines Gebäudes entfernt oder abgebaut, um das Gebäude für die Sanierung vorzubereiten.

Die Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb sind zusätzliche Kosten zum eigentlichen Kaufpreis wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten.

F

Im Kaufvertrag wird ein verbindlicher Termin festgelegt, zu dem das Objekt fertig gestellt werden muss. Sollte dieser Termin überschritten werden, muss der entstandene Schaden vom Verkäufer ausgeglichen werden.

Im Kaufvertrag wird ein Festpreis vereinbart, der auch bei steigenden Kosten für den Verkäufer bindend ist.

Bei einer Finanzanalyse werden aufgrund finanzieller Informationen und Daten künftige Investitionsmöglichkeiten ermittelt.

Die Finanzierung einer Immobilie bezieht sich auf die Beschaffung von Kapital (durch Eigenmittel, Darlehen oder andere Mittel), um den Kauf der Immobilie zu ermöglichen.

Die KfW bietet für die energieeffiziente Sanierung von Denkmalimmobilien unterschiedliche Förderprogramme an.

Die förderfähigen Herstellungskosten entsprechen der Bemessungsgrundlage der möglichen KfW-Darlehenssumme, diese ist allerdings entsprechend begrenzt.

Bei einem Forward-Darlehen hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, eine Zinssatzvereinbarung für eine künftige Darlehensaufnahme abzuschließen.

G

Das Gemeinschaftseigentum einer Immobilie bezieht sich auf Teile des Gebäudes und des Grundstücks, das gemeinsam von allen Miteigentümern bzw. den entsprechenden Mietern genutzt wird. Dazu gehören typischerweise das gesamte Grundstück, die Gebäudehülle, das Treppenhaus, Dach, Fundament etc. Im Einzelnen ist das Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung festgeschrieben.

Die Gewährleistungsfrist beginnt nach Übergabe der Immobilie und beträgt in der Regel 5 Jahre.

Grundpfandrechte können bei Immobilien als Sicherheit für ein Darlehen oder eine Hypothek dienen.

Die Grundsteuer muss von allen Eigentümern von Grundstücken und Immobilien bezahlt werden und wird von den Kommunen erhoben. Diese kann allerdings nach Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden.

H

Die Hausverwaltung ist für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich.

Der Höchststeuersatz (oder Reichensteuer) in Deutschland beträgt aktuell (Stand 2023) 45 %.

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch eine Grundschuld auf eine Immobilie gesichert ist.

I-J

Bei einer Eigentümergemeinschaft wird von der Hausverwaltung eine Instandhaltungsrücklage für künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten für die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes gebildet.

Das Investitionsvolumen ist die Summe aus Eigenkapital und Fremdkapital, i.d.R. durch eine Finanzierung bei einer Bank, die ein Anleger in eine Immobilie investiert.

Die Hausverwaltung erstellt für die WEG jährlich einen Jahresabschluss, der Aufschluss über die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie gibt.

K-L

Das Katasteramt ist eine Behöre, die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens wahrnimmt.

Für die Berechnung der Abschreibungsgrundlage der Immobilie wird die Aufteilung des Kaufpreises ermittelt. Dieser besteht bei Denkmalimmobilien in der Regel aus Grundstück, Altsubstanz und Sanierungskosten.

Die Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb sind zusätzliche Kosten zum eigentlichen Kaufpreis wie Notargebühren und Grundbuchkosten.

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie muss bei einem Notar beurkundet werden. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Eigentum der Immobilie an den Käufer zu übertragen und der Käufer verpflichtet sich den Kaufpreis zu bezahlen.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine deutsche Förderbank, die im Auftrag der Bundesregierung finanzielle Unterstützung für Projekte in den Bereichen Umweltschutz, Bildung, Infrastruktur und Wirtschaft bereitstellt.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördert die energetische Sanierung von Denkmalimmobilien mit einem zinsgünstigen Darlehen und einem Tilgungszuschuss.

Der KfW-Tilgungszuschuss reduziert die Tilgungssumme des KfW-Förderkredits.

Bei der linearen Abschreibung wird der Wertverlust eine Immobilie über deren Nutzungsdauer in gleichbleibenden jährlichen Beträgen errechnet und dient als Abschreibungsgrundlage.

M-N

Die sogenannte MaBV, die Makler- und Bauträgerverordnung, regelt u.a. zum Schutz des Käufers, ab wann der Bauträger die einzelnen Kaufpreisraten entgegennehmen darf.

Die Mängelfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem Mängel nach Abnahme der Immobilie angezeigt werden können. Diese ist unterschiedlich, liegt aber meist zwischen einem und fünf Jahren.

Bei dem Marktwert handelt es sich um den geschätzten Preis, zu dem die Immobilie unter normalen Marktbedingungen verkauft werden kann.

Der Mietpool ist eine Art Solidargemeinschaft, in der mehrere Miteigentümer die Einnahmen aus ihren Immobilien bündeln und untereinander aufteilen, um Risiken zu minimieren.

Die Mikrolage bezieht sich auf die Umgebung der Immobilie und die Makrolage auf den Standort.

Ein Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil, der den Wert am gemeinschaftlichen Eigentum einer WEG angibt. Die Miteigentumsanteile der jeweiligen Wohnungen sind in der Teilungserklärung festgehalten.

Die Nebenkostenabrechnung wird von der jeweiligen Hausverwaltung erstellt und unterscheidet umlagefähige Kosten, das sind die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, und nicht umlagefähige Kosten, das sind die Kosten, die der Eigentümer selbst tragen muss.

Das Nießbrauchrecht bezeichnet ein Wohn- und Nutzungsrecht, das lebenslang oder zeitlich befristet vergeben werden kann. Die berechtige Person darf das jeweilige Objekte dann selbständig nutzen, auch wenn sie nicht der Eigentümer ist.

O-P

Bei einer Objektbesichtigung können Sie sich vor Ort einen persönlichen Eindruck von der Immobilie und der Lage des Objektes verschaffen.

Der § 7 h EStG besagt, dass die Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzung in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich in den ersten 8 Jahren mit 9 % und in den darauffolgenden 4 Jahren mit 7 % abgeschrieben werden können.

Im § 7 i EStG ist geregelt, dass die Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzung bei Gebäuden, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal gelten, in den ersten 8 Jahren mit 9 % und in den darauffolgenden 4 Jahren mit 7 % abgeschrieben werden können.

Q-R

Unter einer Quartiersentwicklung versteht man die Planung, Erschließung, den Bau und den Betrieb eines urbanen Wohngebiets.

Eine Reallast im Grundbuch gibt an, ob eine dritte Person Rechte an wiederkehrenden Leistungen aus einem Grundstück hat. Es gibt verschiedenen Formen: Finanzielle Verpflichtungen (z.B. Leibrente), Dienstleistung (z.B. Pflege) oder Leistung in Naturalien (z.B. Holz).

Die Rendite stellt den Ertrag da, den ein angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum erzielt.

S

Ein Sachwert ist ein Vermögenswert aus echter physischer Substanz, der einen konkreten materiellen Wert aufweist, wie z.B. ein Grundstück. Sachwerte sind somit unabhängig von Geldwerten und bieten entsprechenden Schutz vor Vermögensverlust bei Inflation.

Ein Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, in dem eine Gemeinde eine „Städtebaurechtliche Sanierungsmaßnahme“ durchführt. Bei einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet können die Sanierungskosten gem. § 7 h erhöht abgeschrieben werden.

Der Sanierungskostenanteil beinhaltet die nachträglichen Herstellungskosten und dient als Grundlage zur Ermittlung der steuerlichen Abschreibung nach § 7 h und i EstG.

Die Modernisierungsmaßnahmen bei einem Objekt in einem förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet müssen vor Baubeginn zwischen dem Eigentümer (Bauträger) und der Gemeinde in einem Sanierungsvertrag vertraglich vereinbart werden.

Bei der Sonderabschreibung gem. Paragraph 7 h und 7 i EstG können abweichend vom § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % der Herstellungskosten für Baumaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden.

Das Sondereigentum ist der individuelle Eigentumsanteil an einer bestimmten Wohnung über den der Eigentümer das alleinige Nutzungs- und Verwaltungsrecht hat.

Bei der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich um die Betreuung von vermieteten Eigentumswohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.

Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, eine Immobilie kann nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden bzw. die Gewinne müssen nicht versteuert werden.

Der Spitzensteuersatz in Deutschland liegt in Deutschland aktuell bei 42 % (Stand 2023).

T-U

Bei einer Teilungserklärung erklärt der Eigentümer, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Somit können aus einem Gebäude mehrere Wohnungen werden.

Eine Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens und kann zu unterschiedlich hohen Beträgen oder Sätzen bei einem Darlehen mit der Bank abgeschlossen werden.

Ein Tilgungszuschuss wird mit der Kreditschuld verrechnet und reduziert somit den zurückzuzahlenden Kreditbetrag.

Bei einigen Bauvorhaben wird das Gemeinschaftseigentum von einem TÜV Gutachter abgenommen.

Bei einem Umbau werden bauliche Veränderungen oder Renovierungen an einer Immobilie vorgenommen, um sie zu modernisieren.

V-W

Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den geschätzten Marktwert einer Immobilie, zu der diese unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte.

Immobilien sollten gegen bestimmte Risiken versichert werden. Eine sehr wichtige Versicherung ist die Gebäudeversicherung, denn sie bietet Schutz u.a. bei Schäden durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser. Außerdem sollte auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung abgeschlossen werden.

Eine Verwaltung kümmert sich um die Bewirtschaftung von Immobilien und übernimmt sämtliche Aufgaben, die in diesem Bereich anfallen.

Ein Wachstumsstandort ist ein Standort, in dem eine steigende Nachfrage nach Immobilien besteht, was insbesondere auf eine wachsende Bevölkerung und lukrative wirtschaftliche Bedingungen (wie z.B. attraktive Arbeitsplätze) zurückzuführen ist.

Die WEG-Verwaltung bezieht sich auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Ein Wegerecht ist ein vertraglich vereinbartes Recht, ein bestimmtes Grundstück oder Gelände zu durchqueren oder zu nutzen, ohne Eigentümer des betreffenden Grundstückes zu sein. Ein Wegerecht ist z.B. notwendig, um Zugang zu einem anderen Grundstück zu bekommen.

Werbungskosten sind Aufwendungen, die im Rahmen einer beruflichen Tätigkeit oder zur Einkunftserzielung anfallen und steuermindernd geltend gemacht werden. Bei Immobilieninvestitionen sind das z.B. Schuldzinsen, Verwaltungskosten usw.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Wohn- und Teileigentum in Häusern, in denen Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören und definiert Rechte und Pflichten untereinander.

WEG bedeutet Wohnungseigentümergemeinschaft.

X-Z

X-förmige Grundrisse beziehen sich auf eine spezielle Art von Grundrissdesign in Immobilien, bei dem der Grundriss des Gebäudes die Form eines X oder Kreuz hat, wenn man ihn von oben betrachtet.

Bei einer Yen-Finanzierung wird der Kredit in der japanischen Yen Währung aufgenommen.

Die Zinsen bei einer Baufinanzierung sind die Kosten, die der Kreditnehmer an die Bank zahlt, um das geliehene Kapital für die Finanzierung einer Immobilie zu nutzen.

Ein zinsgünstiger Kredit kann bei der KfW für Objekte in Anspruch genommen werden, die energieeffizient saniert werden und die Bedingungen der KfW erfüllen.

Das zu versteuernde Einkommen ist der Betrag, der nach Abzug von steuerlich relevanten Ausgaben und Freibeträgen vom Bruttoeinkommen übrig bleibt und als Grundlage für die Berechnung der Einkommensteuer dient.